LECCION XXIX CLASIFICACION DE LAS OBLIGACIONES CON RELACION AL OBJETO

— OBLIGACIONES DE DAR COSAS CIERTAS
— CONCEPTO: Las obligaciones de dar cosas ciertas son aquellas en que la prestación consiste en entregar una cosa que está determinada desde el nacimiento de la obligación.
— Nuestro Código para el caso de inmuebles establece:
— "Si la prestación consiste en la entrega de un inmueble, la obligación será válida solo cuando el inmueble fuere individualmente determinado o determinable". (art. 464). Concuerda con el art. 692 del C.C.
— La cosa debe estar determinada en su individualidad, de tal manera que no pueda ser confundida con ninguna otra.
— COSAS COMPRENDIDAS EN LA ENTREGA:
— El art. 463 determina el alcance de la entrega que debe hacer el deudor: "Si la prestación tiene por objeto cosas individualmente determinadas, comprende todos los accesorios de ellas al tiempo de constituirse la deuda, aunque no hubiesen sido mencionados en el título. Los frutos percibidos antes de la entrega pertenecen al deudor y los pen­dientes al acreedor".
— Esta regla es una simple aplicación del principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
— Así, por ejemplo, en la venta de una estancia quedan comprendidos la casa, los alambrados, los corrales, las aguadas, etc.; en la venta de una fábrica, las maquinarias incorporadas al inmueble; en la venta de un baúl, la llave; en la venta de un cuadro famoso, el cuadro o marco, etc. etc..
— COSAS COMPRENDIDAS EN LA ENTREGA:
— Para resolver cuándo una cosa debe ser considerada como accesoria de otra, el Código establece algunas reglas. Así, por ejemplo, dice: "Los frutos naturales y los productos de una cosa, forman un todo con ella" (art. 1889). "Las cosas que natural o artificialmente están adheridas al suelo, son accesorios de los predios" (art. 1891). etc.
— No obstante, en la práctica no resulta fácil muchas veces determinar cuáles son las cosas que deben ser entregadas con la principal. La dificultad suele aparecer cuando las partes nada han establecido al respecto y el acreedor reclama cosas que el deudor sostiene no están incluidas en la obligación. Los contra­tos de compraventa y de locación suelen generar numerosas cues­tiones de este tipo.
— FINALIDAD: La entrega de una cosa puede responder a cuatro finalidades diferentes, a saber:
— DEBERES DEL DEUDOR: Dos son los deberes que impone al deudor la obligación de dar cosas ciertas, sea que ella tenga por fin constituir derechos reales, sea para restituir la cosa a su dueño o sea para transmitir el uso o la tenencia:
— SANCION EN CASO DE INCUMPLIMIENTO
— Si el deudor no cumple con el deber de entregar la cosa, por dolo o culpa, el acreedor podrá:
— a) exigir la entrega mediante el auxilio de la fuerza pública o
— b) recurrir a la ejecución indirecta por la vía de la indemniza­ción.
— OBLIGACIONES DE DAR COSAS CIERTAS PARA CONSTITUIR DERECHOS REALES. PROBLEMAS QUE ORIGINAN:
— a) Momento en que se opera la transferencia o constitución de los derechos reales.
— b) Efectos entre partes: los riesgos de la cosa debida; aumentos y mejoras; frutos.
— c) Efectos respecto de terceros. Concurrencia de varios acreedores sobre un inmueble o un mueble. Preferencia.
— A) MOMENTO EN QUE SE OPERA LA TRANSMISION O CONSTITUCION DE DERECHOS REALES:
— Sistema del derecho romano: LA "TRADITIO": El régimen romano exigía la tradición o sea la entrega material de la cosa, sea ésta mueble o inmueble, mientras el vendedor no entregaba la cosa continuaba siendo su propietario.
— Sistema del derecho francés. la propiedad de una cosa se transfiere por simple consentimiento de los interesados. El contrato no sólo crea obligaciones relativas a la transmisión de un bien: opera la propia transmisión. El contrato es traslativo de propiedad.
— Sistema alemán: La transferencia no se opera entre las partes mediante el contrato, sino que es indispensable la intervención del Estado para que el adquirente quede investido del derecho real correspondiente con la inscripción la inscripción del derecho real a nombre del adquirente, y no el acto jurídico en sí por el cual se convino la enajenación.
— A) MOMENTO EN QUE SE OPERA LA TRANSMISION O CONSTITUCION DE DERECHOS REALES:
— SISTEMA DE NUESTRO CODIGO:
— 1°) BIENES INMUEBLES Y MUEBLES REGISTRABLES: Hay que distinguir: a) con relación a las partes, y b) con relación a terceros.
— Con relación a las partes: Tratándose de inmuebles y muebles registrables, y entre las partes, la propiedad se transfiere por el mero consentimiento. La tradición queda eliminada. Lo corroboran los arts. 716, 1968, 1ra. parte, y 2061 del Código Civil:
— Con relación a terceros: Para que la transferencia de dominio o la constitución de otros derechos reales sobre inmue­bles y muebles registrables sea eficaz respecto de terceros, nuestro sistema legal impone la inscripción en la Dirección General de los Registros Públicos.
— Art. 1968: "...los títulos traslativos de dominio están sujetos a la toma de razón en el registro de inmuebles para que produzcan efectos respecto de terceros" (2da. parte).
— Art. 2071: "la propiedad de toda clase de máquina o vehículo automotor debe inscribirse en el registro habilitado en la direc­ción general de los registros, y su transmisión no podrá hacerse sino por escritura pública, previo certificado de no gravamen del mencionado registro".
— El Código de Organización Judicial (Ley 879), en su art. 288 dispone: "Sin perjuicio de lo dispuesto en el código civil respecto de las hipotecas, los actos o contratos a que se refiere este código, solo tendrán efectos contra terceros desde la fecha de su inscripción en el registro".

— A) MOMENTO EN QUE SE OPERA LA TRANSMISION O CONSTITUCION DE DERECHOS REALES:
— 2°) BIENES MUEBLES: En materia de muebles, tanto entre las partes como con relación a terceros, la transferencia de dominio y cons­titución de otros derechos reales, se opera mediante la tradi­ción, o sea, mediante la entrega de la cosa.
— Art. 2062: "La entrega hecha por el propietario de una cosa mueble, transfiere el dominio al adquirente cuando existe acuerdo entre ellos para transmitir la propiedad. Si el adquirente está ya en posesión de la cosa, la propiedad se transmite por el acuerdo. Si el propietario posee la cosa, la tradición se efectúa por el convenio de constituir al adquirente en poseedor mediato".
— Entre el momento en que se contrae la obligación hasta el día de la entrega: quién se perjudica con la pérdida o deterioro de la cosa?; quién se beneficia con los aumentos o mejoras que ella experimenta?; a quién pertenecen los frutos?.
— Cuestión que los romanos traducían con las palabras: "periculum" y "commodum".
— El régimen consagrado por nuestro Código sobre la materia, la que, para su mejor comprensión, distribuiremos en: pérdida o deterioro de la cosa; mejoras y aumentos; y frutos.
— B) EFECTOS ENTRE LAS PARTES: RIESGOS Y VENTAJAS DE LA COSA DEBIDA:
— 1°) Pérdida o deterioro de la cosa sin culpa del deudor: Concepto. Reglas aplicables: Por pérdida de la cosa ha de entenderse la destrucción física o jurídica de ella, como por ejemplo, si alguien roba la cosa, o un rayo la destruye o ella se encuentra desaparecida; o bien cuando la cosa ha sido puesta fuera de comercio o es expropiada.
— Para esta hipótesis corresponde la aplicación del art. 628, 1ra. parte, que preceptúa: "la obligación se extingue cuando por una causa física o jurídica no imputable al deudor, anterior a su constitución en mora, se hace imposible la prestación que consti­tuye el objeto de ella...". Vale decir, ocurrida la pérdida de la cosa sin culpa, sin dolo y sin mora del deudor, la cuestión se decide por los principios del caso fortuito o fuerza mayor.
2°) Pérdida o deterioro de la cosa por culpa del deudor. Respon­sabilidad. Principios generales aplicables. En caso de pérdida o deterioro de la cosa por culpa del deudor, éste debe soportar no sólo los riesgos de la cosa, sino también los riesgos del contra­to. Son aplicables las reglas generales que hemos estudiado anteriormente al tratar de los daños y perjuicios.
— 3°) Mejoras y aumentos de la cosa: Nuestro Código acuerda al deudor el derecho a las mejoras y aumentos de la cosa y puede, por consiguiente, exigir al acreedor "..un suplemento proporcio­nal de la contraprestación", como dice el art. 465:
— "Si la cosa que deba ser transferida a título oneroso para constituir domi­nio, usufructo, o derecho de uso o habitación, mejorare o aumentare después de constituida la obligación, por hecho ajeno al deudor, y aunque fuere sin desembolso alguno, podrá este exigir un suplemento proporcional de la contraprestación. En caso de disconformidad del acreedor, la obligación quedará disuelta. Los aumentos o mejoras por hechos del deudor posteriores al contrato, no dan lugar a derecho alguno".
— Los aumentos son los incrementos que experimentan las cosas por obra de la naturaleza, por ejemplo, en el caso de avulsión, en el de aluvión, etc.
— Las mejoras, en cambio, son hechas por el hombre cuando las cosas aumentan de valor como resultado de los trabajos y gastos hechos por el hombre. Generalmente se distinguen tres clases de mejoras: necesarias, útiles y suntuarias o voluntarias.
— Las mejoras necesarias son aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada. Por ejemplo, los gastos y trabajos hechos para impedir el derrumbamiento de una casa o para la reparación del techo, etc.
— Las mejoras útiles se refieren a aquellas que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de la cosa. Como ejemplo podemos citar la instalación de luz eléctrica, la insta­lación de gas, de agua corriente, el rellenamiento de un terreno, etc.
— Mejoras suntuarias o voluntarias, son las mejoras de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las hizo. Ejemplo: una pileta de natación, estatuas en el jardín, etc.
— 4°) Frutos: Frutos son - dice Vélez Sarsfield - los que la cosa regular y periódicamente produce sin alteración ni disminución de su substancia.
— Como sabemos, los frutos se clasifican en:
— Frutos naturales: Son producidos espontáneamente y sin in­tervención principal del hombre, que se limita a recogerlos o recolectarlos. Ejemplo: las crías de los animales, los frutos de las plantas, la leche, etc.
— Frutos industriales: Son los que produce la cosa, median­te la acción principal del hombre, tales como el aprovechamiento de los rollos de madera, de la arcilla (tejas, ladrillos), las flores de los viveros, etc.
— Frutos civiles: Son las rentas provenientes del uso o goce de la cosa, como por ejemplo, los alquileres de una propie­dad, los intereses del capital, etc.
— En cuanto a la propiedad de los frutos en las obligaciones de dar cosas ciertas, el art. 463, última parte, dispone: "...los frutos percibidos antes de la entrega pertenecen al deudor y los pendientes al acreedor".
— Los frutos naturales o industriales, antes de la entrega de la cosa cierta el deudor es propietario de ellos, no ocurre lo mismo con los frutos civiles,
— Supongamos el caso del alquiler de una casa que fue vendida y que al momento de su entrega al comprador, el inquilino esté adeudando tres meses de alquiler.
— Son frutos percibidos o frutos pendientes?, o dicho en otros términos: pertenecen al vendedor, o al comprador?.
— Entendemos que son frutos percibidos, porque el derecho a cobrarlos le corresponde al deudor.
— C) EFECTOS CON RELACION A TERCEROS. CONFLICTO DE ACREEDORES.
— 1) Inmuebles. Concurrencia de varios acreedores. Preferencia:
— El Código trata de este problema en el art. 466, que dice: "Cuando varios acreedores tuvieren derecho a la entrega de un mismo inmueble, será preferido aquel que primero inscribió su título en el registro. En ningún caso puede invocarse el conocimiento del acreedor sobre la existencia de otros créditos, aunque sea de fecha anterior. A falta de inscripción, la preferencia corresponde al acreedor de título más antiguo".
— Debemos tener en cuenta, además, que: "Para determinar la prioridad entre dos o más inscripciones de una misma fecha, relativas al mismo bien, se atenderá a la hora de presentación en el registro de los títulos respectivos. Se considerará como fecha de la inscripción para todos los efectos que está deba producir, la fecha del asiento de la presentación que deberá constar en la inscripción misma" (art. 1972 C.C., concordante con el art. 289 del Código de Organización Judicial).
— Si el inmueble no ha sido inscripto por ninguno de los contratantes, entonces: "..la preferencia corresponde al acreedor de título más antiguo". (art. 466, in fine). Por ejemplo, un deudor ha vendido el mismo inmueble a tres personas distintas, supongamos que un contrato sea de fecha 1° de diciembre, otro del 2 de diciembre, y el tercero de fecha 3 del mismo mes. El acreedor cuyo documento es de fecha 1° de diciembre es el que podrá reclamar la entrega de la cosa.
— 2) Muebles. Concurrencia de varios acreedores. Preferencia:
— Si la cosa mueble no ha sido entregada a ningunos de los contratantes, el art. 467, dispone: "Entre varios acreedores con derecho a una misma cosa mueble será preferido, si no se hubiere hecho la tradición, aquel a quien debía ser restituida, si de ella tenía título que acredite su dominio. En su defecto, será preferido el acreedor de título más antiguo".